男：经典案例九

 

 

一件典型案例  催生一条司法解释

       ——九州置业诉颐环集团合作开发房地产合同纠纷案

 

承办律师：陈守邦

 

1996年4月6日，九州置业与颐环集团签订了一份《联合开发九州大厦合同》，双方共同出资2.4亿元联合开发九州大厦，九州置业以土地和现金出资9000万元，颐环集团现金出资1.5亿元，大厦建成后，1—4层裙房商场归颐环集团所有，其余部分归九州置业所有。九州置业负责工程建设，并于1997年10月1日将1—4层裙房商场交付给了颐环集团。

双方因合同履行发生争议。九州置业认为颐环集团仅付款4300万元构成违约，要求收回房屋，赔偿损失。颐环集团认为：项目建设成本未达到2.4亿元，九州置业也没有足额出资，颐环集团要求按各方实际出资重新分配房产，并认为九州置业违约而提出反诉，要求赔偿损失2800万元。

湖北高院一审判决，认为本案合同性质应当认定为合作开发房地产合同，同时认为第三人九州购物广场依据与颐环集团签订的21年租赁合同占有使用房屋，九州置业只可取得房屋所有权，但不能收回房屋。

九州置业不服一审判决，向最高人民法院上诉，最高人民法院裁定发回重审。湖北高院重审后，仍然认为本案合同是合作开发合同，重审判决后，双方均提出上诉，最高人民法院开庭审理时，陈守邦律师作为九州置业代理人，明确提出，九州置业独自开发并承担经营风险，颐环集团仅按面积支付固定价款，该合同名为合作开发，实为商品房预售，应根据合同实质内容确定合同性质为商品房买卖合同，颐环集团未按约定支付价款，应当承担违约责任，九州置业有权解除合同，收回房屋，且收回房屋的效力及于第三人九州购物广场。

2004年9月29日，最高人民法院作出终审判决，采纳了陈守邦律师的意见：认定本案合同性质名为合作建房实为商品房预售，九州置业解除合同和赔偿损失的请求均得到最高人民法院支持。

本案经典之一，实现委托人重大经济利益。根据生效判决，九州置业收回1—4层裙房商场约1.6万平方米，颐环集团支付违约赔偿金2222万余元；颐环集团反诉请求全部被驳回。

经典之二，陈守邦律师关于合同性质的认定被最高人民法院采纳，并催生一条司法解释。2004年11月23日，最高人民法院制定《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，该《解释》第二十五条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”该条司法解释直接来源于本案终审判决。

经典之三，本案被司法解释理解与适用丛书《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》收录为典型案例，直接用于诠释该司法解释第二十五条。

 

点评：

当事人签订的合同名称是联合开发房地产合同，承办律师则提出合同性质应当认定为商品房预售合同。合同性质不同，当事人的权利义务就不同，判决的结果当然就大相径庭。承办律师提出这一观点，采取了透过事物现象认识事物本质的思维方式。说明律师承办复杂、疑难案件，需要一定的哲学思维支撑。

 

附图：

九州大厦照片、合同、司法解释、书等