律师简介

　　

　　毛汝节律师，法学本科学历，合伙人，工作严谨细致，担任多家大中型企业常年法律顾问，擅长处理合同纠纷、婚姻家庭纠纷、房地产纠纷以及公司法务等法律事务。参与办理多起具有一定社会影响的案件，并取得较好效果。

　　案情简介

　　2018年9月17日，李某通过某房产中介公司与出卖人黄某、彭某签订《房屋买卖合同》，并按合同约定向出卖人黄某支付定金、首付款。同年10月，李某发现黄某父母仍在带人看房，遂告知黄某父母该套房屋已经出售。同年12月13日，李某与出卖人黄某签订《补充协议》，确定当天房屋交付给李某，李某接收房屋后更换了房屋钥匙，并一直居住使用。不久之后，有人上门声称已购买该套房屋，要求李某搬离。李某当即报警，得知案涉房屋又被彭某、黄某出售给张某。李某担心钱、房两空，咨询我所律师。承办律师认为，李某签订的《房屋买卖合同》真实有效，且房屋已由李某实际占有使用，李某有权依据合同主张权利，要求黄某、彭某配合办理房屋产权变更。李某委托本所代理该案。

　　

　　法院判决

　　承办律师代理李某向法院起诉，要求出卖人配合办理产权变更，并申请对争议房屋财产保全。另案买受人张某随后也向法院提起诉讼，坝区法院受理后认为本案涉嫌刑事犯罪，分别裁定驳回李某及张某起诉，将有关犯罪线索移交公安机关。李某不服一审裁定，认为即使出卖人涉嫌诈骗，也不影响案涉房屋买卖合同的履行，人民法院应当依法对双方之间的合同争议作出裁决，遂提起上诉。张某亦以同样理由上诉。宜昌中院认为本案争议不以出卖人刑事案件处理结果为依据，人民法院应当对上诉人请求予以审理并作出裁决，裁定两案发回坝区法院重审。

　　法院重审认为，本案涉及的两份《房屋买卖合同》均有效且各买受人均要求履行合同的，应按照办理房屋所有权转移登记、合法占有房屋以及合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，遂判决李某向黄某、彭某支付剩余购房款，黄某、彭某协助李某办理房屋过户事宜。张某不服一审判决，提起上诉，宜昌中院判决驳回上诉，维持原判。

　　律师点评

　　本案黄某、彭某将房屋出让给李某后，违背诚信又再次将房屋转让，签订的两份《房屋买卖合同》虽被法院认定均为有效合同，但房屋仅有1套，显然无法都能够实际履行。法院比较两份合同签订时间、付款先后顺序，以及李某实际占有房屋的事实，确定对李某权利优先予以保护，符合公平原则。张某可以依据合同向黄某、彭某主张违约责任。本案告诉我们，在交易中应遵循诚实信用原则，同时也应尽到合理注意义务，谨防上当受骗。若察觉权益可能受损，应当及时维护自身合法权益。