明法意 死扣约 巧用讼 终胜诉

　　---老家人土菜馆诉汇金超市房屋租赁合同纠纷案(一审)

　　案情简介：

　　2018年11月19日，老家人土菜馆和汇金超市公司签订《房屋租合同》，汇

　　金超市将面积380平方米的房屋出租给老家人土菜馆用于餐饮经营，租期五年，从2018年11月20日至2023年11月20日止;合同同时约定“承租房屋用于餐饮项目的政策可行性风险、排烟排污设施的安装、居民关系的协调均由土家人菜馆自行负责，风险和不利后果由其自行承担”。合同签订后，土家人菜馆支付了半年租金18万元，押金5万元即开始装修，并办理了工商营业执照、餐饮项目环境影响备案等。2018年12月26日，宜昌环保局高新分局向汇金超市公司下发《责令整改通知》，责令汇金超市公司将租赁房屋收回，禁止出租或自行建设餐饮服务项目，后土家人菜馆停工。2019年4月，土家人菜馆以汇金超市公司将没有配套设立专用烟道的商住楼出租给其用于餐饮项目，违反了《大气污染防治法》第八十一条第二款禁止性规定为由，起诉要求解除房屋租赁合同，退还18万元租金、5万元押金，赔偿装修损失18万元。汇金超市公司委托律师应诉。

　　承办人意见：

　　1、《大气污染防治法》第八十一条第二款禁止餐饮项目，必须同时满足“未设立专用烟道”和“产生油烟、异味、废气”两个必要条件，汇金超市公司将房屋出租给土家人菜馆并不必然违法。土家人菜馆主张单方解除权，无合法依据。2、土家人菜馆认为环保部门下发给汇金超市公司的《责令整改通知》是其无法继续履行租赁合同的原因，汇金超市公司违约，应承担违约责任。承办人认为环保部门对汇金超市公司下发收回承租房屋的责令整改通知无法律依据，应在民事诉诉讼过程中提起行政诉讼先撤销该整改通知，让土家人菜馆的主张失去依据(已提起行政诉讼，环保部门主动撤销责令整改通知);3、严扣合同，租赁合同约定承租人租赁房屋开办餐饮项目的相关政策性风险、被主管部门查处的后果由承租人自行承担,即使土家人菜馆因环保部门的责令整改通知而停工，该后果按合同约定也应由其自行承担，汇金超市公司无违约行为。4、因土家人菜馆未按合同约定支付第二季度租金，汇金超市公司可在诉讼中催告，逾期可发出解除合同通知。通知送达前的租金土家人菜馆应该支付，已经支付的租金，土家人菜馆无权要求返还(诉讼中，汇金超市公司已按要求发送催租通知及解除合同通知)。

　　一审判决结果：

　　基本采纳承办人意见，除判决返还土家人菜馆5万元押金外，驳回其其他诉讼请求。

承办人： 陈静