律师简介

　　

　　江爱明律师，湖北省律师协会未成年保护委员会委员、宜昌市律师协会劳动和社会保障专业委员会委员、宜昌市律师协会律师惩戒委员会委员。

　　

　　基本案情

　　2019年5月,柳某与葛某通过某经纪公司中介签订《房屋买卖合同》，约定葛某将一套房屋出售给柳某，成交价65.8万元;如拒绝履行合同，违约金为总价款的30%。柳某向经纪公司支付定金1万元、代办费4.7万元，向葛某支付房款27.1万元，后又支付契税、办证费等费用3.5万元，共计支付36.3万元。三个月后，开发商向葛某交付房屋，但因房价上涨，葛某拒绝向柳某交房。僵持一年后，柳某同意解除合同，葛某向柳某退还房款27.1万元、费用3.5万元、经纪公司退还定金1万元。因葛某拒绝承担违约责任，且与经纪公司互相推诿，对余款4.7万元拒绝退还，柳某为此找到本所寻求帮助。

　　接案后，承办人通过调查发现，葛某拒绝交房时，同小区、同等面积房屋市场交易价格比双方成交价高出近18万元。承办人与柳某商量后提出诉讼请求：葛某按合同价65.8万元的30%即19万元支付违约金，葛某与经纪公司共同退还房款4.7万元。

　　一审判决葛某向柳某退还购房款4.7万元，支付以36.3万元为基数、按贷款利率计算的损失(约2万元)。柳某认为赔偿金额过低，提起上诉。

　　二审中，承办人提出，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，房价上涨近18万元，因葛某恶意违约不交房，柳某不得不放弃购房，实际上损失了房屋增值部分，其按合同约定所提出的19万元违约金请求并未过分高于造成的损失。一审只判决葛某按贷款利率赔偿损失不符合合同约定，也于法无据，不足以弥补柳某的损失和制裁葛某的违约行为。

　　二审裁定将本案发回重审。重审一审判决葛某按柳某实际付款总额36.3万元的30%即11万元向柳某支付违约金，经纪公司向柳某退还4.7万元。葛某上诉后，重审二审驳回上诉、维持原判。生效判决现已执行完毕。

　　在历经五个诉讼程序、历时两年半之后，柳某得到法律上的公正，对结果表示满意。

　　律师点评

　　承办人除了收集证据证明葛某恶意违约外，还积极查找证据证明其违约给柳某造成的损失;除精准援引和阐释相关法律条款外，还检索了多个相关案例，从而促成法院作出对守约方有利的判决，使其损失得偿，也使违约方受到制裁，实现了社会公平正义。