律师简介

　　杨成呈律师，三峡大学法学本科学历，合伙人，宜昌仲裁委员会仲裁员，多次荣获本所优秀律师和主任特别奖，专注处理公司法律事务，侵权、合同纠纷以及非讼法律事务。

　　案情简介

　　2017年11月6日，某银行、刘某、某房产开发公司三方签订《住房按揭借款合同》约定刘某向银行借款60万元用于购买某房产开发公司建设的商品房一套，期限240个月，年利率5.48%。房屋为抵押担保物。某房产开发公司为刘某提供连带责任保证，保证责任的解除条件为刘某取得所购房屋的产权证书，并办妥正式的抵押登记，将他项权证等有关抵押文件交某银行收执之日止。合同签订后，房屋办理了抵押预告登记，某银行按约放款。2018年房产开发公司办理该房屋的建筑物所有权首次登记。2022年10月开始，刘某未按约定归还某银行的借款，2023年7月某银行起诉要求解除借款合同，刘某归还借款本金及逾期利息共557864元，并对房屋享有抵押权，某房产开发公司承担连带保证责任。

　　

　　承办意见

　　房产开发公司为购房人向银行的借款提供阶段性保证的初衷，在于降低房屋正式抵押登记前银行债权清偿的风险，是银行抵押权尚未设定时的一种替代性担保。合同虽然约定房产开发公司“办妥抵押登记”、“并将房地产他项权证交银行保管”作为解除房产开发公司保证责任的条件，但房产开发公司在抵押担保关系中既非抵押人，亦非抵押权人，无从参与抵押登记的办理，当房屋符合抵押登记条件时，理应且只能由购房人与银行共同办理，其中银行作为权利主体，更应采取必要措施办理抵押登记，否则应认定为系因银行的原因导致房产开发公司解除担保条件不成就,由此导致的相应责任不应由房产开发公司承担。同时，本案依据《最高院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款的规定，应认定某银行的抵押权自预抵押登记之日设立，自该日某房产开发公司为刘某提供保证责任的合同目的已实现，不应再承担保证责任。

　　

　　法院判决

　　2023年11月，法院判决某房产开发公司对刘某的借款不承担连带保证责任。

　　

　　律师点评

　　银行、购房者签订房屋按揭合同后，应及时办理预抵押登记，以防止购房人因故不配合导致抵押权落空;房产开发公司在建筑物所有权首次登记后，应及时要求银行解除保证责任，促使银行及时释放担保保证金。