经典案例

 

适时变更思路，巧妙化解商品房买卖作为借款担保案危机，实现债权近两千万元

 

——江城公司与律信公司民间借贷、商品房买卖合同纠纷案

——江城公司与律信公司仲裁、执行案

 

承办律师：陈守邦、杨成呈

 

2014年2月26日，曹某向江城公司借款1000万元，月息2.4%。同日，律信公司与江城公司签订30份商品房买卖合同。次日，江城公司与律信公司补充约定：30套商品房的总价款1000万元，房款全部结清；律信公司作为曹某借款担保人，若曹某逾期还款，律信公司为江城公司办理房屋产权登记转让手续，江城公司有权对房屋另行出售。

曹某到期未能还款，而此时律信公司也债台高筑。更糟的是律信公司所有商品房均以在建工程抵押建行。施工方主张工程款优先受偿权已起诉。江城公司面对本息近2000万无法收回，如坐针毡。

根据2015年9月1日刚实行的审理借贷案件司法解释的规定，以签订买卖合同作为借贷合同的担保，借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，法院应按借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，应驳回起诉。承办律师经仔细分析确定诉讼思路，先请求律信公司办理 30 套房屋所有权登记手续，然后根据法庭释明变更诉讼请求，主张偿还借款本息、以拍卖、变卖 30 套房产所得的价款优先受偿。承办律师将案件以民间借贷、商品房买卖合同及担保合同纠纷案起诉，经夷陵区法院移送猇亭区法院审理。猇亭区法院一审仅支持曹某、律信公司归还借款本金及利息，未支持江城公司享有30套商品房优先受偿权的诉求。宜昌中院二审期间维持原判决的可能性较大，案件一度陷入危机。

承办律师大胆尝试变更诉讼思路与策略，与对方进行谈判协商。经多方努力，双方达成《和解协议》继续履行30套商品房买卖合同，江城公司在二审期间撤回起诉，若再发生争议由仲裁处理。

案件再度一波三折。因律信公司未按和解协议履行，仲裁过程中江城公司发现30套商品房其中的19套被夷陵区法院工程款优先权案件执行中已处理。承办律师当机立断于2018年3月12日，向夷陵区法院提出执行异议。迫于执行异议的压力，2018年3月23日、26日，夷陵区法院组织江城公司、律信公司协调已被处理的19套商品房解决方案。最终各方妥协，采用置换的方式补偿了江城公司已被处理的19套商品房的损失。2018年4月19日，仲裁委 [2018]宜仲调字第34号调解书，确定律信公司应为江城公司办理剩余的11套商品房的不动产权属证书。执行中，同年5月8日将上述11套商品房过户登记至江城公司名下。江城公司本金及利息总债权近2000多万元得到全部清偿。

 

点评：

1.承办律师预先设计诉讼方案，因新司法解释的实行，一审判决结果不利，案件一度陷入危机。二审中，承办律师大胆决策，适时变更诉讼思路与策略，将对方拉倒谈判桌上，谈判达成一致将案件推至新的局面。

2.面对案件标的30套商品房中的19套商品房已被人民法院执行处理的突发状况，果断决策，依法提出执行异议。在执行异议案件中谋取了生机，促成置换谈判，最大限度的维护了委托人的权益。