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湖北陈守邦律师事务所
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门秀珍物权纠纷

  门秀珍物权纠纷

  基本案情:李春泰同志是参加过长征并享受特殊待遇的老红军,转业后由港务集团(原宜昌港务局)专门修建两层小楼提供给其家庭居住,并命名老红军宿舍。2006年9月,港务集团与李春泰儿子李平平签订购房协议一份,约定港务集团以优惠价格另外出售两套商品房给李春泰,总面积210平米,房价25万元,房屋过户后李春泰应当将现老红军宿舍腾退。合同签订后,李平平与港务集团办理两套商品房交款过户手续,但老红军宿舍一直由李春泰、妻子门秀珍、儿子李平平共同居住,并未腾退。2008年李春泰去世。2019年,港务集团起诉李春泰遗孀门秀珍和儿子李平平,请求腾退房屋。

  伍家法院一审裁判结果:

  法院认为,本案系职工因内部分房建房发生的内部纠纷,且涉及国有资产处置问题,不属于人民法院主管范围,裁定驳回港务集团起诉。

  典型意义:

  律师的办案思路应当开阔和灵活,尤其是事实对己方不利的情况下,如何突破思维的禁锢、升华思想,开拓思路,就显得尤为重要。接受门秀珍委托后,如果按一般固有方法,从合同本身来入手,李平平作为与李春泰共同居住的家属,与港务集团签订合同,交付房款并实际占有两套商品房,再没有理由拒绝腾退,案件毫无胜算。我们另辟蹊径,重点强调李春泰老红军的身份,以及国家给于老红军的特殊优待政策,结合现在国家对老红军及家属的亲切关怀等政治形势,主张老红军宿舍是国家给于李春泰的特殊福利,任何人不能剥夺,更不能在老红军去世后将其遗孀和儿子驱逐出去,更是将本案处理上升到如何落实党中央、中央军委、国务院对老红军的优待政策的政治高度。我们还向法院提交了李春泰、门秀正的荣誉证书,包括抗战纪念勋章、建国90周年纪念勋章等重量级证据,最终获得本案完胜。

  弘洋投资金融借款合同纠纷

  基本案情:2011年11月,陈道标向招行按揭贷款1080万元向弘洋公司购买四套商品房,并由弘洋公司提供连带责任保证,保证期限为办妥抵押登记并将他项权证交招行之日止。2015年5月,弘洋公司将其中两套办妥所有权证并交给招行,2016年7月起,四套房产均被查封。2018年3月,因陈道标等拖欠借款,招行起诉陈道标解除贷款合同,返还借款余额相应罚息980万元,弘洋公司承担连带责任。

  西陵法院一审裁判结果:

  陈道标等欠付贷款的行为构成违约,应当承担违约责任。但弘扬公司在招行与陈道标抵押关系中既非抵押权人也非抵押人,若将未办理抵押登记作为承担保证责任的条件,显然有失公平,亦与其真实意思相悖,故弘洋公司承担保证责任的条件应认定为:所售房屋所有权证书未交于招行收执。判决弘洋公司只对未交付产权证书的两套房产对应欠款承担责任,占全部债务比例为50.1%。

  典型意义:

  按揭贷款购买期房的交易过程中,约定由开发商承担抵押办妥前的保证责任,是现在普遍的做法,在查询以往相同案例中,即使开发商将产权证书交给银行,银行和购房人如果未能办妥抵押登记,开发商仍然需要承担连带责任。接受弘洋公司委托后,该公司在多起相同案件中也均一一败诉,承办人通过对按揭贷款购房合同三方主体,买卖、借款、抵押、保证四层法律关系的剖析,理清各个主体的权利义务关系,主张当开发商将产权证交给银行后,就已经履行完毕办理抵押登记的全部义务,不应当再承担责任。最终法院采纳承办人观点,实现了委托人的诉讼目的,重要的是,一举扭转了弘洋公司作为开发商在这类案件中的不利颓势,为后期同类案件的处理开创了新思路,新局面。

  光大建筑材料租赁部租赁合同纠纷

  基本案情:2017年12月,光大租赁部与遵义道桥签订设备租赁合同,合同加盖遵义道桥农商旅项目经理部印章,林洪涛在负责人处签名,约定光大租赁部向农商旅项目出租钢管等建筑材料。另查明,农商旅项目系遵义道桥公司承建,并将工程以劳务分包的形式发包给阳江建工,阳江建工又将模板、脚手架等工程再分包给林洪涛。2018年12月,光大租赁部诉请遵义道桥公司支付租金等,林洪涛与阳江公司承担连带责任。三被告均认为己方不承担责任,遵义道桥答辩与光大租赁部没有合同关系,加盖的公章没有“签订经济合同无效”的字样,不是本公司合法印章,林洪涛答辩自己不是合同相对方,阳江公司答辩将相关工程分包给林洪涛,林洪涛才是实际承租人。

  贞丰县法院一审裁判结果:

  租赁合同在遵义道桥项目部签订,根据遵义道桥与阳江建工分包合同,材料供应商均要在项目部备案,虽盖章时遮盖了“签订经济合同无效”的字样,但光大租赁部有理由相信合同相对方就是道桥公司。林洪涛作为租赁物的实际使用人,与光大租赁部直接结算,应当承担租赁合同相应义务。阳江公司是涉案工程实际施工人,与遵义道桥共同行使项目部职责,也是合同的签订人,应当承担合同义务,判决三被告承担连带责任。

  典型意义:

  明确辨析法律关系、精准适用法律依据、依法维护了委托人合法利益,维护公平和争议是承办案件最大的成功与收获。本案中三被告各执一词,相互推脱抵赖,拒不支付租金,给委托人正常经营带来严重困难,这一现象在工程领域屡见不鲜。本案成功之处在于理清各被告与光大租赁部的法律关系,最终确定连带承担租赁合同的相关义务,最大程度的维护了委托人的利益。

  山东黑旋风刘成明劳动争议

  基本案情:员工刘成明与山东黑旋风公司2017年签订劳动合同,约定实行标准工时制,计件工资,每月不低于法定最低工资标准。因山东黑旋风公司实行订单式生产,订单较多时会安排员工加班,综合每月收入达到5000元至6000元。2019年,刘成明以公司违法加班,不付加班费为由诉请解除合同,支付经济补偿金6万元。

  裁判结果:

  莱芜仲裁委认定刘成明工作存在倒班的情况,其提交的证据不足以证明加班事实,双方约定计件工资,工资数额依照完成的工作量为基础计算,符合按劳分配的原则,驳回刘成明全部请求。刘成明不服,向莱芜区法院提起诉讼,莱芜区法院一审以同样理由驳回其诉请,刘成明上诉至济南中院,济南中院最终维持原判,驳回上诉。

  典型意义:

  劳动争议一直是用工单位的痛点,向来输多赢少,部分顾问单位将这种现象归结为国家的政策导向问题,甚至认为请不请律师关系不大,反正是败诉。本案中承办人前期对公司的各项规章制度进行合法性审查,并提出修改意见。发生劳动争议后,提前介入提供法律意见,为后期诉讼抢占了有利地位,最终案件三个程序都取得完胜。稳定了职工队伍和正常的生产秩序,改变了用人单位对劳动争议的消极悲观态度,提振律师的形象。


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