律师简介

“谁”动了我的房子？

     李某通过清理其丈夫的遗物，查询银行贷款资料及房产管理部门抵押登记的材料，怀疑是逝去的丈夫雇请他人冒充李某向房产管理部门挂失了李某的原房屋产权证，补办了新的房屋产权证，并以补办的房屋产权证向银行抵押借款。2013年1月，房产管理部门向银行颁发了他项权证。

由应诉到主动起诉

      丈夫已意外身亡，现又无端落下巨额债务，李某忧心不已，遂慕名到本所寻求帮助。本所指派杨成呈律师担任承办人。承办人将案件提交全所律师讨论，部分律师认为，李某可直接应诉并提出借款、抵押签字不是本人所为，不应还款，房屋抵押权不成立。部分律师认为，房产管理部门对抵押登记材料仅做形式上的审查，而不做实质审查，银行享有房屋的抵押权合法。承办人综合全所律师的意见后认为，根据物权法的规定，不动产物权的设立经依法登记，发生效力。银行已向法庭提供了借款合同，转款凭证，结婚证等证据，尤其是持有房产管理部门颁发的他项权证原件，证据对李某明显不利。本案难点在于根据谁主张谁举证的民事诉讼举证规则，银行已经提供了他项权证，如果被告否定，则需要提供否定的证据。可如何提供否定的证据？提供什么样的证据才能推翻行政机关颁发的他项权证呢？

      李某否认办理过抵押登记，证明系有人冒名顶替，签字的笔迹应当可以通过鉴定来认定。承办人提出，与其被动作为被告进行答辩，不如主动作为原告提起行政诉讼，要求法院撤销房产管理部门为银行违法办理他项权证登记的行政行为。而行政诉讼则由行政机关负举证责任。如果房产管理部门不能证明抵押登记行为的合法性，法院就应当判决撤销抵押登记行为，银行的借款抵押案则会不攻自破。

釜底抽薪逆转局面

       2015年7月23日，承办人代理原告李某向法院提起行政诉讼，要求撤销被告房产管理部门为银行办理的他项权登记行为。房产管理部门辩称他项权登记行为其只做形式审查，行政行为合法；银行辩称房产管理部门的行政行为符合法律规定。

      法庭经委托司法鉴定，鉴定意见确认被告办理抵押登记时的李某与原告李某笔迹不符。一审法院认为，被告在审查过程中未尽到审查、核实的职责，行政行为明显不当。遂判决撤销房产管理部门办理的他项权证登记行为。房产管理部门、银行均不服一审判决提出上诉。二审法院于2016年11月21日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。抵押登记被撤销后银行起诉李某借款及抵押担保案失去了基础，银行不得不申请撤回起诉。李某不仅保住了自己唯一的房屋，也不用偿还银行借款。

点评

     李某的房屋被他人冒名抵押给了银行，对于李某来讲是飞来横祸。本案根据民事诉讼和行政诉讼举证责任的不同，将民事诉讼的被告变身为行政诉讼的原告，从而将举证责任转移给行政机关。通过行政诉讼撤销抵押登记行为，对银行的起诉起到了釜底抽薪的作用。案件历经一审、二审，从民事诉讼开始，以行政诉讼告捷。

      法是善良公正之术，是保护合法权益和公平的最低道德要求，一、二审法院立足于法律不保护非法权益的价值观，不拘泥于他项权登记行为只做形式审查的大众观点，判决撤销了房产管理部门为银行办理的他项权登记行为。银行不得不申请撤回民事案件的起诉，对自己在办理房屋抵押贷款过程中的明显不当行为埋单。