律师简介

      甘艳律师，法律专业本科毕业，法学学士，合伙人。视野开阔，理论扎实，勤谨敬业，擅长处理公司、民商事法律事务。办案经验丰富，成功代理多起法律关系复杂、具有较大影响的诉讼案件。

  业主代表热心服务，

反成被告被追责

      2017年，本市一公寓需要进行水电分户改造，因公寓未成立业主委员会，相关部门只接受单位与之签订协议，业主只能与物业公司签订委托协议，委托物业公司出面办理水电分户改造手续。由于200多名业主居住地较为分散，无法集中办理委托手续，赵某等7名平时热心公益、志愿服务社区的业主主动请缨，在业主微信群中被推举为业主代表，代表200余户业主办理分户水电计量器安装事宜。2017年8月，管理公寓的物业公司与赵某等7位业主代表签订《协议书》，约定由物业公司统一办理公寓水电开通事宜，费用由所有业主分摊。赵某等人作为业主代表在协议上签字。

      分户水电开通后，钱某等业主因与物业公司产生租金纠纷，拒绝分摊水电开通费用，物业公司遂起诉业主钱某以及业主代表赵某等人，要求业主分摊水电分户的开通费用，业主代表对该费用承担连带责任。

     钱某作为被告业主，在答辩中否认赵某等7位业主代表的签字行为，称其没有授权给赵某等7人，赵某等人系无权代理，赵某等7人与物业公司签订的《协议书》对其没有约束力。

     赵某等7人一旦在本案中败诉，还将可能承担其他200余户业主分摊水电开通费用。面对部分业主不认同、物业公司追责任这种两头不讨好的窘境和一旦败诉可能遭受的巨大经济损失，赵某等7位业主代表认为自己好心办事却惹来麻烦和责任，糟心不已。为此，他们决定寻求法律帮助。

  正确认定责任主体，

助力业主代表脱泥潭

      赵某等业主代表慕名来到本所办理委托，由甘律师承办此案。承办律师经详细分析案情认为，赵某等人是业主代表，不是某个具体业主的代理人。代表相较于代理，主要区别体现为利益的一致性、工作的无偿性和对象的广泛性上。赵某等7人为全体业主的共同利益，主动承担了需要各个业主自己解决的具体事项，业主代表并未向业主收取任何费用，水电分户开通后的成果也由各业主享有，因此赵某等人的行为属于代表业主的行为，而非钱某所称的代理，《协议书》有效并对业主产生法律约束力；根据《协议书》的约定，相关水电开通的费用应由每个业主承担对应的部分，即钱某的欠费应由钱某承担，与业主代表无关。况且，赵某等7名业主代表为全体业主利益，利用自己的休息时间，积极出面协商、转告业主及时提交相关资料、汇集通报相关信息，若由于部分业主的不当认识而要业主代表承担巨额开通费用，实无公平可言。

     人民法院审理后认为，《协议书》系物业公司与业主代表签订，物业公司具备开展水电分户的条件，赵某等7人具有代表资格，《协议书》的内容并不违法。业主钱某辩称赵某等7人未取得其授权，认为该协议对其无约束力，该观点系对代表人与代理人的概念理解不当，判决由业主钱某自行承担自身水电分户的费用，驳回物业公司对赵某等7名业主代表的诉讼请求。

点评

     业主代表们热心为社区服务，却为自己惹上官司。若根据业主钱某的抗辩以此要求业主代表们承担水电分户开通的责任，不可避免地将要挫伤公民积极投身公共利益的积极性，不利于发挥司法裁判在社会治理中的规范、评价、教育及引领等功能，更与我们国家现行培育和弘扬社会主义核心价值观的理念相悖。本案正确认定责任主体，维护了社会诚信与公德，取得了良好的法律效果和社会效果。