疏于防范，借名买房埋下争议

　　正本清源，充分取证定分止争

　　律师简介

　　

　　江爱明律师，湖北省律师协会未成年保护委员会委员、宜昌市律师协会劳动和社会保障专业委员会委员、宜昌市律师协会律师惩戒委员会委员。

　　

　　/案件详情/

　　2018年3月，杨某在市内购买了一套二手住房。当时，杨某名下已有两套房屋，而杨某的父亲、继母名下没有房屋。为节省税、费，杨某与父亲、继母商量将所购买的房屋登记到他们二人名下。房屋登记后，杨某并未入住该房屋，而是将该房屋出租出去。2020年1月，继母去世，继母与其前夫生育的子女发现继母名下有一套房屋，遂提出要继承该房屋。

　　杨某赶紧找专业人员咨询，她咨询了4、5位人士，但这些人士均分析认为，该房屋既然登记在杨某的父亲与继母的名下，那么杨某继母依法享有一半的份额，在其去世后应由其继承人继承。为保住自己的房屋，杨某又到本所寻求帮助。

　　承办人原来专门研究过这种情况，并收集了一些案例。承办人认为，杨某应属借父亲及继母名义买房，且其所购买房屋并非限购房等限制交易的房产，其借名买房行为不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，该房屋的实际所有权属于杨某，而非出借名义的杨父和继母，故该房屋不属于继母的遗产，继母的子女无权继承。不过，由于杨某未与杨父、继母签订书面的协议或者留下相关字据凭证，导致发生继承纠纷，杨某应当注意收集相关证据，以证明该房屋系杨某出资购买，仅借用杨父、继母名义登记办证而已，进而确定杨某是实际产权人。

　　在承办人细心指导下，杨某收集了大量的证据，包括：1、证明杨某买房过程的证据，如杨某与原房主签订的购房合同，杨某交购房款、房屋交易税、费的银行流水等;2、证明杨某实际管理、控制该房屋的证据，如杨某与承租人商量房屋出租价格的聊天记录、杨某与承租人签订的房屋租赁合同、杨某与承租人商量房屋内部设施的损坏及需要购买的设备的聊天记录、杨某为该房屋添置设备的订单及支付账单、杨某交物业费的单据等等。这些证据充分证明是杨某全额出资购买该房屋，杨某实际管理、控制(出租)该房屋，且继母生前未对该房屋提出过任何权利要求。

　　随着证据的收集、完善，承办人更有信心为杨某争取到该房屋的全部产权份额。但承办人仍然引导杨某尽量不要走诉讼途径，告诉她走诉讼途径一来会迁延日久，二来会彻底破坏仅存的一点亲情。杨某接受了承办人的建议，同意积极与对方协商调解。在协商谈判过程中，承办人向杨某的继兄、姐出示了上述证据，从法理上解释了房屋应属杨某的财产，与杨某继母无关，因此对方不能对该房屋主张任何权利。最终，承办人促使双方签订调解协议，对方放弃对房屋的继承权，并一揽子解决了其他问题。该协议经司法确认后，各方都按协议履行了自己的义务。

　　本案从本所受案到结案耗时不到一个月，杨某对案件处理结果非常满意。

　　案件点评

　　人们常说，打官司就是打证据，但说起来容易做起来难。非专业的当事人往往不知道如何收集证据、收集什么样的证据，但律师却可以做到全面、系统地收集证据。本案正是如此。承办人先是根据案情理清法律关系，然后指导当事人全面收集相关证据，让证据“说话”，以理服人，促使双方达成调解协议，从而圆满解决家庭内部纠纷。