律师简介

　　段淑芬律师，武汉大学法学专业本科学历,合伙人，宜昌市巾帼律师维权服务团成员，宜昌仲裁委员会仲裁员，宜昌市律协婚姻家庭专业委员会副主任，宜昌市总工会公益法律项目部成员，先后担任多家国有大中型企业法律顾问，连续多年被评为律所优秀律师。

　　律师简介

　　赵鹏律师，法学本科学历，2000年取得律师资格，合伙人，多年大型国企法律事务专员职业经历，擅长处理公司合同管理、人力资源与劳动关系风险控制、应收账款法律风险防范机制的建立与运行、公司内部控制体系建立与运行等法律事务。

　　案件背景

　　合作埋隐患，空置房物业费引争议

　　宜昌某商业区开发过程中，A开发商作为拆迁安置义务人，全额支付购房款后接收弘洋集团建设的871套安置房，并完成823户拆迁户安置登记。剩余45套房屋因客观原因暂未安置，仍登记在弘洋集团名下。负责安置房物业服务的物业公司主张A开发商作为实际业主应支付空置房物业费39万余元。诉讼后，一审法院以“房屋未过户、未实际占有”为由驳回诉请，案件陷入不利局面。物业公司委托我所代理提起上诉。

　　办案经过

　　逆转胜诉--二审全面采纳代理意见

　　本所受案后，组织全所律师讨论确定上诉方案，经过庭审交锋，法院最终采纳承办律师的以下全部观点：

　　1、确定A开发商享有排他性使用权：只有开发商才有权决定哪个拆迁户在什么时间与建设单位弘洋集团签订房屋买卖合同并办理入住，对案涉房屋享有排他性使用权。

　　2、确定A开发商是法定的缴纳物业费义务主体：A开发商作为案涉安置房的使用单位，属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的物业使用人，应当对其所使用的案涉房屋承担物业费。

　　3、确定A开发商受物业合同的约束，应按合同约定缴纳物业费：开发商已经付清全额房款，属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定的业主，受物业管理合同约束，应该按照约定支付案涉房屋物业费。

　　审理结果

　　2024年4月1日，二审法院撤销原判，全额支持物业诉讼请求，为企业挽回直接经济损失40万元(含利息)，并避免同类项目损失超百万元。

　　律师点评

　　法律从不拘泥于登记簿上的名字，而是关注权利的真实状态。本案中，A开发商已实际接收房屋并履行安置义务，虽未过户但已享有排他使用权。二审判决打破登记形式主义桎梏，彰显《民法典》第209条‘法律另有规定的除外’之立法本意。物业费争议的本质是权责统一问题，本案A开发商在房屋空置期间实际控制房屋、享有房屋排他性使用权，却试图以‘未过户’逃避对价义务，显然违背公平原则。承办律师通过庭审成功构建“控制即责任”的裁判逻辑，树立“受益者负担”的裁判导向，成功反败为胜，维护委托人合法利益。