某房地产开发商发布售楼广告，宣称其开发的住宅小区内建有中心花园等设施，该设施在广告宣传单和沙盘上亦有详细的说明。陈某是位年逾古稀的老人，看到广告后，觉得小区的绿化不错，配套设施也很齐全，很适合老年人居住，于是决定购买小区的住房。

　　2007年6月，陈某与开发商签订购买一套商品房的合同，并按约支付了全部购房款。后在交房时，陈某发现，小区里没有售楼广告中承诺的中心花园。陈某觉得上当受骗了，于是要求房地产开发商退房还款。双方协商未果，陈某到法院起诉，要求房地产开发商承担违约责任。庭审时，开发商提出售楼广告仅是要约邀请，并不具备法律约束力，双方对于售楼广告中设有中心花园的承诺是否属于购房合同的组成部分争议极大。

　　律师点评：

　　一般而言，商家做广告，属于合同法上的“要约邀请”，要约邀请仅仅是希望他人向自己发出要约的意思表示，不具有法律约束力，不能作为处理纠纷的依据。但是如果广告内容包含有具体内容与承诺的，则构成合同上的“要约”，对双方都具有约束力。本案的开发商在售楼广告设有中心花园的承诺是否属于要约呢?

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。此规定的出台，使得房地产开发商在售楼广告上，不能再像以往那样肆意宣传。若开发商再在售楼广告中做不实的宣传，便可能承担违约责任。

　　本案中，开发商在售楼广告中承诺小区内设有中心花园等设施，其是对规划范围内的相关设施做出的说明，该内容明确具体，且对买受人陈某购买该房屋产生重要影响，应视为要约。虽然该承诺没有写进开发商和陈某签订的商品房买卖合同，也应当视为合同的组成部分。开发商违反约定，其建成的小区省掉了售楼广告中的“花园”，应当承担违约责任。最后，在法院的调解下，开发商考虑到社会影响，支付给陈某一定的经济补偿，此案得到完满的解决。

　　笔者提醒，为避免将来出现纠纷，购房人在签订购房合同时，不应急于在合同上签字，应该认真审查合同条款，如果发现售楼广告中的相关承诺非常重要，而购房合同没有包含此内容，一定要责成开发商写进正式合同文本中，以免陷入陈先生这样尴尬之中。